Société Civile Immobilière, comment ça marche ?, La Société Civile Immobilière. en dehors de son cadre juridique favorisant la transmission. il est aussi important de choisir le bon statut fiscal de celle-ci. Il en existe 2. L’IR Impôt sur le revenu et L’IS l’Impôt sur les sociétés Lille, Wattrelos. Société,Civile,Immobilière,comment,marche,à,l'IR,statut,aujourd’hui,plus,choisis,particulier,Rappel,fiscalité, ,à,l’IR,percevoir,revenus,générer,dépenses. La SCI à l'IR  Ce statut qui est aujourd’hui le plus choisis par le particulier.  Rappel sur la fiscalité :  La SCI à l’IR va percevoir des revenus et va générer des dépenses, le tou.

Société Civile Immobilière, comment ça marche ?

La Société Civile Immobilière. en dehors de son cadre juridique favorisant la transmission. il est aussi important de choisir le bon statut fiscal de celle-ci. Il en existe 2. L’IR Impôt sur le revenu et L’IS l’Impôt sur les sociétés

La SCI à l'IR

Ce statut qui est aujourd’hui le plus choisis par le particulier.

Rappel sur la fiscalité : 
La SCI à l’IR va percevoir des revenus et va générer des dépenses, le tout sera instruit dans la déclaration 2072, et le résultat quant à lui sera directement reporté sur la feuille d’impôt des associés en fonction de leur quotité de part détenue dans celle-ci, qui sera ensuite soumis à l’Impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition, 11 %, 31 %, 41%, 45 %, et à la CSG et CRDS.

Un exemple sur les deux régimes sera exposé ci-dessous après le paragraphe IS.

LA SCI A L’IS

Ce statut très utilisé par les dirigeants qui abrite leur mur professionnel dans une SCI avec comme associé bien souvent leur société commerciale ou une holding, ce qui oblige le régime de l’impôts sur les sociétés étant donné la présence d’un associé personne morale.

Aujourd’hui, ce statut commence à être de plus en plus conseillé, grâce à son régime fiscale intéressant pour les investisseurs qui désirent conserver leur patrimoine immobilier au moins 20 ans.

 

1. Amortissement d’environ 95 % du coût de l’acquisition sur une durée allant de 20 à 50 ans pour les immeubles bâtis et déduction de l’ensemble des frais générés par l’investissement.

2. Le résultat est soumis à l’impôt sur les sociétés qui est de 15 % de 1 € à 38200 et de 28 % de 38201 à 500000 et de 33 % de 500001 à plus.

3. Le résultat n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu des associés si les bénéfices ne sont pas distribués.

Attention, la valeur comptable du bien est dépréciée en fonction de l’amortissement utilisé, ce qui augmente l’écart entre le prix de vente et la valeur comptable, donc une imposition qui risque d’être forte à la sortie.

EXEMPLE

SCI à L’Impôt sur le revenu :

ACHAT D’UN IMMEUBLE T2 → 150 000,00 €

TRAVAUX  150 000,00 €

FRAIS → 10 000,00 €

TOTAL → 310 000,00 €

REVENUS LOCATIFS 4 X 550 = 2 200,00 € soit 26 400,00 €

Pour cet investissement, un emprunt de 300 000,00 € à 1,5 % sur 20 ans a été fait

Mensualité hors assurance : 1 447,64 € / mois

Assurance emprunteur 2 têtes : 100,00 € / mois

La 1ère année de l’investissement, il y 10700 € de déficits imputables sur le revenus global, que nous allons retirer pour le calcul de l’amortissement des travaux qui est de 9 années maximum

150 000 – 10 700 = 139 300 €

Durée de l’amortissement des travaux = 139 300 / 26 400 soit 5 ans pour 26400 qui efface les revenus locatifs et la 6ème année où il restera 7 300 €

Ce qui nous donne 5 années avec une opération qui génère 0 Impôt

A partir de 6ème année

Pour la déclaration :

Revenus bruts : 26 400

Amortissements : 7 300

Intérêt d’emprunts : 2 371

Assurances Emprunteur : 1 200

Assurance Immeuble : 500

Taxe Foncière : 2 500

Résultat : 12 529

En imaginant que la tranche d’impôt est 31 %, cela fait un impôt de 3833 € et une CSG, CRDS de 2154 € soit un total de 5988 €

A partir de la 7ème année

Revenus bruts : 26 400

Intérêt d’emprunts : 2 371

Assurances Emprunteur : 1 200

Assurance Immeuble : 500

Taxe Foncière : 2 500

Résultat : 19 829

En imaginant que la tranche d’impôt est 31 %, cela fait un impôt de 6146 € et une CSG, CRDS de 3410 € soit un total de 9556 €

Donc sur une durée de détention de 20 ans, le coût d’impôts sera de 5988 + (9556 X 13) = 130 216 € soit 542 € par mois

Voyons au niveau trésorerie

Revenus bruts : 2 200

Mensualité de prêt : 1 547

Assurance Immeuble : 42

Taxe Foncière : 250

Impôts : 542

Résultat : -181

On a une trésorerie négative de 181 €

 

Maintenant nous allons voir le même investissement mais à L’IS

SCI à L’Impôt sur la société :

300 000 € amortis sur 20 ans = 15 000 € par ans

Revenus bruts : 26 400

Amortissements : 15 000

Intérêt d’emprunts : 2 371

Assurances Emprunteur : 1 200

Assurance Immeuble : 500

Taxe Foncière : 2 500

Résultat : 4 829

Le résultat est de 4829 € qui est soumis à 15 % d’impôts, soit 724 €

Pour l’impôt sur le revenu, il n’y en a pas si pas de distribution.

Voyons au niveau trésorerie :

Revenus bruts : 2 200

Mensualité de prêt : 1 547

Assurance Immeuble : 42

Taxe Foncière : 250

Impôts : 72

Résultat : 289

Soit 470 € par mois en plus que la SCI à L’IR

Si le bien est revendu 300 000 après 20 ans, sa valeur comptable serait de 0 €, donc un impôt sur la totalité :

Tranche à 15 % de 0 à 38 200 = 5 730 €

Tranche à 28 % de 38 201 à 500 00 73 304 €

Total IS →  79 034 €

Malgré un impôt qui semble élevé à la sortie, il reste toujours moins important que les 130 216 € d’IR payé pendant les 20 ans. Et n’oublions pas que cette IS nous le payons à la vente quand nous disposons de la trésorerie contrairement à l’IR où l’impôt lui est payé tout au long de la détention, d’où la trésorerie négative à l’IR.

De cette manière, il est important de veiller et s'informer sur le bon statut fiscal. Pour tout étude gratuit cliquer ici 

 



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